Что такое межевание земельного участка и для чего его делают

Установить, восстановить, уточнить или закрепить площадь и границы земельных участков и внести эту информацию в Единый госреестр позволяет проведение такой процедуры, как межевание. Проводить его могут только кадастровые инженеры, имеющие необходимые лицензии и являющиеся членами соответствующих СРО.

Межевание стандартно проводят перед заключением договора купли-продажи, застройкой участка, разделением объекта или выделением доли. Ведь может оказаться, что границы не определены вообще, или сведения в правоустанавливающих или правоутверждающих документах не соответствуют реальному положению дел.

В разные временные интервалы Росреестр (или Государственный кадастр ранее) принимал документы для постановки на кадастровый учет и при условии, что границы не установлены, не обозначены должным образом на местности. Например, такая возможность была предоставлена в рамках «дачной амнистии».

Формально информацию о границах земельного участка определять не обязательно. Даже в этом случае владелец может распоряжаться своим имуществом, продавать его, дарить. Но специалисты рекомендуют все же проводить межевание. Иначе может оказаться, что не соблюдены, например, расстояния между жилым домом и границами участка, либо площадь не соответствует заявленной.
Чтобы устранить этот пробел, 11 августа 2022 года Президент РФ В. В. Путин дал соответствующие поручения правительству. И вполне возможно, что в скором времени межевание станет обязательной процедурой. Если ее не провести, участок невозможно будет поставить на кадастровый учет, продать или совершать с ним иные юридически значимые действия.

Как проверить, внесены ли в ЕГРН данные о границах ЗУ?

Полная информация обо всех объектах недвижимости доступна только в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Теперь собственнику не нужно иметь на руках кадастровый план, свидетельство о праве собственности и т. д. Подробную выписку может получить только собственник объекта, но общая информация доступна всем, если законом не установлено иное.

Применительно к земельным участкам в ЕГРН обязательно вносятся сведения не только о площади, расположении, но и координатах поворотных точек и границах. Если по каким-либо причинам эти данные отсутствуют, в выписке можно увидеть пометку «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». И в этом случае требуется проведение межевания для определения границ.

Чтобы проверить информацию, достаточно запросить выписку из ЕГРН любым доступным способом:

• непосредственно в региональном подразделении или на сайте Росреестра;
  через МФЦ;
• воспользовавшись услугами одной из Публичных кадастровых карт.

В любом случае услуга предоставляется на платной основе. Тарифы регламентируются ст. 333.33 НК РФ. Документ на бумажной основе стоит дороже электронного. Но они имеют одинаковую юридическую силу. Если расширенную выписку на участок заказывает не собственник участка, а представитель, у него должна быть доверенность, заверенная надлежащим образом.

Для чего нужно межевание?

Ежегодно в России в суды поступают тысячи исков от физических и юридических лиц, полагающих, что владельцы смежных участков нарушают их права, неверно выставляют заборы, занимают их площадь и т. д. Межевание и позволяет избежать подобных споров и конфликтов.
Есть много причин узнать, что такое межевание, как его проводить:

• планируется застройка участка. Необходимо выдержать нормативные расстояния до границ ЗУ, чтобы потом не получать предписания о сносе жилого здания или хозяйственных построек;
• собственник планирует передать участок банку в качестве обеспечения по кредиту или наоборот запрашивает средства на его покупку. Ни одна финансовая структура не будет кредитовать покупку объекта с сомнительными характеристиками, без проведенного межевания;
• совладельцы хотят вместо одного большого участка получить несколько меньших. Как вариант, планируется объединение смежных наделов с дальнейшей постановкой на кадастровый учет;
• есть сомнения в том, что существующие межевые столбы на участке выставлены в соответствии с координатами, обозначенными официально;
  необходимо восстановить границы участка, но на местности отсутствуют даже поворотные точки, выставленные при предыдущем межевании;
• владелец планирует продать объект недвижимости. Найти покупателя проще, если все необходимые документы оформлены заранее, подтверждена юридическая чистота земельного участка.

Как провести межевание земельного участка: пошаговая инструкция

Вне зависимости от причин межевание участков проводится по единому алгоритму. И нарушать его не рекомендуется, чтобы потом не получить от Росреестра отказ во внесении информации о границах в Единый государственный реестр.

Сбор документов
Кадастровый инженер запросит:
паспорт заявителя. Представитель физического лица дополнительно предоставляет нотариально заверенную доверенность. Юридические лица оформляют доверенности на фирменном бланке и заверяют подписью руководителя и печатью;
правоустанавливающие и правоутверждающие документы на объект. Если есть документы, подтверждающие факт выделения земельного участка или его приватизацию, выкопировки из генплана, их также лучше передать кадастровому инженеру на изучение. Это ускорит проведение межевания.

Выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора
Собственник участка не может самостоятельно обозначать поворотные точки и выставлять межевые столбы даже при наличии точной информации об их координатах. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним договор.
Тем, кто интересуется вопросом, что значит межевание земельного участка, нужно знать, что работы геодезического характера могут выполнять как юридические лица, так и ИП. В первом случае в штате должны значиться, как минимум, два именно кадастровых инженера. Самозанятые не могут работать в данной сфере.
И ООО, и ИП в обязательном порядке должны быть действующими членами соответствующих СРО. Чтобы выбрать исполнителя в своем городе, можно воспользоваться данными из Государственного реестра. Информация — открытая, доступна на официальном портале Росреестра. Обязательные сведения о каждом потенциальном исполнителе:

• о полученном образовании;
• есть ли действующий квалификационный аттестат;
• является ли сам инженер или его работодатель членом СРО.

К выбору исполнителя для проведения межевания участка нужно подходить особенно тщательно. Если окажется, что у инженера нет квалификационного аттестата, или он не является членом СРО, результаты исследований не примут к рассмотрению ни Росреестр, ни суд.
Не менее тщательно нужно отнестись к заключению договора на проведение работ по межеванию. В нем нужно обозначить:

• права и обязанности сторон;
• объем работ и сроки их выполнения;
• порядок оплаты;
• какие документы инженер передает заказчику по итогам межевания.

Изучение документации
Кадастровый инженер не сразу выезжает на объект. Предварительно он изучает всю имеющуюся у заказчика документацию, данные ранее проводимых топографических съемок. При необходимости недостающую информацию запрашивают в архиве и иных источниках.

На основании полученных данных кадастровый инженер готовит проект межевания участка. Дополнительно он сам или собственник обязаны известить о предстоящей процедуре владельцев смежных участков. И сделать это нужно, как минимум, за 30 дней до начала полевых работ.
Для уведомления можно направить телеграммы или заказные письма. Если информация о месте проживания соседей отсутствует, можно ограничиться размещением информации в местных или региональных СМИ. В соответствии с действующим законодательством это будет считаться надлежащим уведомлением. Присутствие соседей необходимо, так как они должны подписать акт согласования границ.

Полевые работы
Кадастровый инженер не ограничивается только изучением уже имеющихся сведений. Он обязан выехать на объект и провести геодезическую съемку. Также он выставляет поворотные знаки в соответствии с имеющимися у него сведениями о координатах и обозначает границы.
После завершения всех полевых работ кадастровый инженер обязан составить акт согласования границ. Его подписывают все участники процесса, включая владельцев смежных территорий. Без акта Росреестр не примет подготовленный межевой план на регистрацию.
Если кто-либо из соседей отказывается подписать акт согласования границ, так как это затрагивает его интересы, решить проблему можно только через суд.

Камеральная обработка результатов
С учетом ранее полученных сведений и итогов полевых работ кадастровый инженер готовит собственно межевой план с пояснениями и дополнениями, указанием координат поворотных точек. На основании этого документа можно:

• поставить на кадастровый учет вновь созданный участок;
• уточнить данные о границах существующего объекта.

Важный момент! Если кадастровый инженер готовит межевой план в электронном формате, он заверяет его электронной цифровой подписью: собственной или организации-работодателя. Если же заказчик выбрал бумажную версию, на ней должны быть подпись и печать исполнителя.
Длительность процедуры межевания нигде не регламентируется. Как показывает практика, на изучение документов, полевые работы, камеральную обработку информации, если речь идет о стандартном дачном участке, требуется 10-14 дней. Но на выполнение всех формальностей может потребоваться и несколько месяцев, например, если площадь объекта измеряется десятками квадратных километров.

Передача межевого плана в Росреестр
Только подготовить межевой план недостаточно. Его необходимо предоставить в Росреестр для внесения данных в ЕГРН.
Заявитель передает в приемное подразделение собственно Росреестра или в МФЦ:

• свой паспорт. Копию сотрудник снимет самостоятельно;
• межевой план и акт согласования границ;
• правоустанавливающие документы на участок: постановление о приватизации, акт о
• выделении, договор купли-продажи и т. д,

У представителя должна быть доверенность, оформленная надлежащим образом. Заявление на постановку участка на кадастровый учет или иные действия заявитель заполняет на месте. Квитанцию об оплате госпошлины можно не предоставлять. Но, пока деньги не поступят на счет Росреестра, регистрационные действия проводить не будут.
Важно отметить, что сотрудники Росреестра не просто принимают документы, но и проверяют их. Если например, окажется, что в ходе межевания нарушены интересы третьих лиц, регистрация проведена не будет. А собственникам спорных участков разрешать свой конфликт придется уже в суде. В качестве соответчика или третьего лица могут привлечь и кадастрового инженера, составившего межевой план.

Стоимость услуг по межеванию

Единые тарифы на данную услугу отсутствует. Многое зависит от региона размещения участка, сложности, объема и срочности работ. Исполнитель может учесть удаленность участка от городской черты, его конфигурацию, например, многоконтурность. Для чего делают межевание земельного участка, на цену обычно не влияет.

Работы по межеванию выполняют в любое время года. Но возможны затруднения, например, если участок или его часть подвержены заболачиванию в ходе весенних паводков и т. д.
Очень редко, но бывает, что собственник объекта получает необходимые данные бесплатно. Основание — глава 4.1 Федерального закона «О кадастровой деятельности». Например, межевание в пределах конкретного кадастрового округа или квартала заказывает уполномоченный орган.

Короткие выводы

Чтобы полноценно распоряжаться земельным участком, собственнику желательно знать, что это за процедура межевание земельного участка, и своевременно ее провести. Подготовить межевой план самостоятельно нельзя. Он не будут иметь юридической силы. Заказать межевание можно только у кадастрового инженера.
Подготовительные и полевые работы завершаются составлением межевого плана. Далее Росреестр на основании этого документа вносит данные в ЕГРН.