Как изменить границы земельного участка

Очень часто собственник объекта недвижимости узнает, что придется изменить границы земельного участка. Это может происходить по факту или на бумаге. Например, потребность в этом может стать следствием ранее допущенных кадастровых ошибок, неверно определенных координат поворотных точек и т. д.

Достаточно часто в такой ситуации собственнику приходится обращаться к кадастровому инженеру для межевания. А это может повлечь за собой изменение границ и площади объекта.

Что собой представляет изменение границ земельного участка?

Под изменением (исправлением, корректировкой) границ ЗУ понимают документарное оформление (фиксацию) отклонений между реальными границами и теми, что значатся в межевых планах, подготовленных ранее.

Важно отметить, что уточнение может производиться одним из следующих способов:
Изменение конфигурации границ земельного участка при условии, что площадь остается прежней. На практике это означает, что часть исходного объекта отходит соседям, но одновременно выполняется прирезка от иного участка. В данном случае собственник формально ничего не теряет, площадь его надела остается прежней. Но все изменения нужно отразить в межевом плане и потом зарегистрировать в Росреестре.

Корректирование собственно межевого плана. Исправления не затрагивают ни имеющиеся границы, ни размеры земельного участка. Неточности содержатся только в ранее составленных документах. Их и приходится исправлять.

Изменения затрагивают и границы, и площадь участка. Данный пункт можно разделить на несколько подпунктов, например:

  • необходимо исправить ошибки, ранее допущенные в кадастровом учете или при вынесении границ объекта в натуру;
  • происходит реальное увеличение надела за счет прирезки бесхозных территорий. Важно помнить, что размеры прирезки регламентируются Земельным кодексом РФ. В стандартном варианте можно прирезать не более 10% от площади исходного участка.

как изменить границы земельного участка

Когда может потребоваться уточнение границ земельного участка?

Причин для проведения процедуры достаточно много. И в зависимости от этого может меняться собственно порядок работ.
Чаще всего корректировать границы земельных участков приходится по следующим причинам:

Зафиксированы кадастровые ошибки
Они могут возникать из-за ошибок как собственно кадастрового инженера, составлявшего первоначальный межевой план, так и сотрудников Росреестра при внесении данных в ЕГРН.
Второй вид ошибок исправить достаточно легко. Собственник предоставляет в Росреестр необходимые правоустанавливающие документы, и в течение 3-5 дней сведения в ЕГРН должны изменить. Инициатором внесения корректив может стать и собственно Росреестр или иная государственная структура, если ее сотрудники выявят неточности.
Ошибки, допущенные кадастровым инженером, исправить сложнее. Придется не только заново проводить межевание, но и поднимать документы, оформленные, например, при первоначальном выделении участка.

Инициатива владельца
Участок может находиться в пользовании семьи длительное время. И нередки ситуации, когда в течение десятилетий никто не проверял правильность установления границ и поворотных точек.
Цели владельца могут быть самыми разными. Например, он полагает, что реальная площадь отличается от задекларированной, либо планирует продать участок и приводит в порядок документы.

Уточнение межи
Данный пункт объединяет сразу несколько оснований для проведения корректировок:

  • собственник планирует застраивать или продавать участок. Ему нужны данные о том, где реально проходит межа;
  • в Росреестре отсутствуют данные о границах участка;
  • применительно к поворотным точкам или непосредственно границе участка отклонения превышают предельно допустимые значения.

изменение границ участков

Что нужно знать об изменении границ участка: особенности процедуры

Общая суть процедур остается неизменной, но есть и особенности, связанные с тем, затрагивают ли изменения собственно площадь участка.

Перенос данных без изменения площади
В данном случае речь идет об уточнении координат поворотных точек обозначении границ (межи) между ними.
В этом случае кадастровый инженер готовит межевой план с указанием всех необходимых данных. Далее уже на основании этого документа сведения вносят в Росреестр, если это не сделано ранее. Как вариант, необходимо уточнить имеющиеся данные.
Собственно для владельца ничего не меняется. Площадь его участка не увеличивается и не уменьшается. Но кадастровый инженер в любом случае подготовит акт согласования границ, и его нужно будет подписать у соседей.

Перенос данных без сохранения границ
Данный вариант изменения границ земельного участка может быть сопряжен со значительными проблемами, так как часто затрагиваются интересы третьих лиц. К тому же собственнику придется доказать, что границы действительно необходимо переносить.
Причин для того, чтобы узнавать, как исправить границы участка с изменением площади участка, достаточно много:

  • при выделении участков или последующих межеваниях неверно обозначены на местности поворотные точки. Соответственно и межи проходят не там, где должны быть. Данный вариант относится к наиболее проблематичным. Может оказаться, что граница должна проходить там, где у соседа уже выстроен дом или располагаются хозяйственные постройки. Решить проблему в подобных ситуациях зачастую удается только через суд. Либо соседям приходится договариваться о переуступке части земельного участка с узакониванием границ по их фактическому положению;
  • собственник ЗУ хочет увеличить площадь объекта за счет прирезки прилегающих территорий.

Последний вариант возможен, но при условии, что рядом расположенные земли не находятся в частной собственности. Не должно быть и никаких обременений, ограничений, например, связанных с размещением в непосредственной близости зоны с особыми условиями использования.

Формально владелец участка может увеличить площадь своих владений и за счет присоединения так называемого «брошенного» участка. Речь идет о приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ.

В данном случае, если гражданин открыто и явно в течение 15 лет обрабатывает брошенный участок, принадлежащий частному лицу, впоследствии через суд он может переоформить объект недвижимости на себя. Далее его можно объединить со своим объектом, но нельзя забывать о лимитах, установленных для всех категорий земель. И такое изменение границ земельного участка не будет считаться незаконным.

Но важно помнить, что если в течение этих 15 лет появится собственник, брошенный объект придется вернуть ему.

изменение границ земельного участка

Кто может заказать уточнение границ земельного участка?

Обратиться к кадастровому инженеру для проведения процедуры может собственник земельного участка: физическое или юридическое лицо. Их интересы могут представлять и третьи лица, но при наличии доверенности, оформленной соответствующим образом.
Важно добавить небольшой комментарий. Если гражданин или организация еще не зарегистрировали свое право собственности на объект, например, после выделения, то и речь об уточнении границ еще не идет. Их только предстоит установить.

Как изменить границы земельного участка после межевания?

Если предстоит только исправить технические ошибки в ЕГРН, собственнику участка нужно подать заявление в Росреестр. Сотрудники кадастра перепроверят данные и скорректируют информацию в Реестре.

Если же речь идет именно о неверном установлении границ на местности, начинать придется с подготовки нового межевого плана. Для получения точных данных часто приходится делать запросы в архив и иные инстанции, занимавшиеся выделением земельных участков, в том числе в садовых товариществах.

Далее вновь подготовленный межевой план с приложениями необходимо передать в Росреестр. Но здесь собственника может ждать отказ в принятии заявления. Основная причина — пропущен срок обжалования результатов ранее проведенных межеваний. В этом случае для разрешения конфликта собственнику придется обращаться в суд и уже там доказывать, что ранее подготовленных документах содержатся ошибки и неточности.

Как показывает практика, рассмотрение подобных дел часто длится годами. Быстро исправить границы земельного участка не удастся. Особенно это актуально для ситуаций, когда затрагиваются интересы третьих лиц. Часто судьям для разрешения ситуации приходится заказывать градостроительную экспертизу для установления реального положения дел. Решение суда по каналам межведомственного взаимодействия пересылается в Росреестр. Исполнить его надлежит в течение 5-ти рабочих дней.

Можно ли проводить уточнение границ, если межевания не было вообще?

В течение последних десятилетий в России менялись требования к межеванию земельных участков. В результате на кадастровом учете значатся участки как с определенными границами, так и без.
Если в выписке из ЕГРН на конкретный объект недвижимости значится, что его границы не установлены, собственнику в любом случае придется проводить межевание и оформлять межевой план. И только после этого можно будет делать выводы о том, правильно ли границы и поворотные точки участка вынесены в натуру.

исправление границ земельного участка

Короткие выводы

Изменение кадастровых границ земельного участка может потребоваться по разным причинам:

  • есть основания считать, что поворотные точки и межевые столбы установлены неправильно;
  • собственник планирует застройку или продажу объекта и хочет проверить правильность документов;
  • в межевом плане есть ошибки. Далее их перенесли в ЕГРН.

Заявку на проведение уточнений примут только у владельца земельного участка. Если назначать представителя, то нужно посетить нотариуса и оформить на него доверенность. Уточнение в большинстве случаев предполагает повторное проведение межевания. Результаты процедуры представляют в Росреестр для корректировки данных в ЕГРН.

Также вам может быть интересно: